中国网：房地产行业工业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经济社会生长阵势，成为各人恒久关注的热点话题。近年来，房地产行业面临下行压力，市场供需关系泛起新变革，而各地也在不绝通过政策调解适应新趋势。4月底召开的中央政治局集会强调要防备化解房地产危害，提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的步伐，被视为提振楼市信心的利好信号 ；与此同时，多地相继出台步伐，为楼市“松绑”。那么，新出台的政策步伐能否使房地产行业回暖？意向购房者当如何掌握机缘？就相关问题，中国网《中国访谈》栏目特别邀请到北京大学经济学院教授、国民经济研究中心主任苏剑进行剖析解读。 北京大学经济学院教授、国民经济研究中心主任苏剑接受中国网《中国访谈》专访 （摄影：郑亮） 中国网：前不久召开的中央政治局集会强调要防备化解房地产危害，提出要统筹研究消化存量房产和优化增量房产的步伐，这被各人普遍看作是增强楼市信心的一个利好的消息。那么，您怎么看待政治局集会关于房地产方面的表述？释放了怎样的信号？ 苏剑：首先，不管我们喜欢也罢，不喜欢也罢，房地产行业目前照旧中国的支柱工业。所以在宏观调控中，它对房地产行业很是重视，提到了中央政治局集会这样的层面上讨论这个问题，这就说明了它对中国经济的重要性，这是第一个。 第二，中国的房地产市场确实现在面临很是大的危害，而这个危害如果扩散的话，可能扩散到好多方面去，它涉及的面特别广。好比首先，它可能涉及到民生，好比（如果）房价大跌的话，马上就会导致老黎民财产缩水，因为现在中国老黎民财产的80%以上聚集在房地产方面，房价一下跌，那么财产名义上自然是缩水了。另外可能在有些地方，会泛起烂尾楼的情况，所以保交楼目前照旧一个很是重要的任务，这还涉及到民生。 另外，还可能涉及到银行，因为银行对房地产开发商有贷款，对居民也有贷款，那如果居民还不起贷款的话，它同样会断供，这也会导致银行的危害。然后它还涉及到股市，因为房地产企业在股市里占的比重还相当大� ；股婕暗秸�，因为房地产企业同样也发债，不但发内债，还发外债，发外债的话，又把问题扯到国际上去了，还涉及到人民币汇率。然后再往其他方面延伸，又涉及到地方政府债务问题，地方政府收入相当大的一部分，尤其是有些地方到50%左右都来自于卖地收入，如果再加上房地产行业所交的税收的话，那么好多地方的财务收入其实60%、70%都依靠房地产，那房地产一垮下来，那么地方政府收入减少了，地方政府债务就成了大问题。 所以转一圈下来，你就会发明，一个房地产危害其实就扩散到整个宏观经济了，所以它的危害是个很是重要的危害。所以中央政治局把化解房地产市场危害作为很是重要的任务，这个是很是重要的，也很是须要的，这是第二点。 第三点，房地产行业目前面临着一个恒久和短期的危害。恒久来看，因为人口在减少，人口老龄化在加速，从2022年开始，劳动力还在急剧减少，这几个因素叠加在一块，其实意味着中国的房地产市场从恒久来看，是有下行趋势的。虽然这就对中国的稳增长组成了一定的压力，这就要求中国接下来将不得不实现一场工业结构的转换，必须有其他的工业能够升上来博鱼官网，弥补房地产行业恒久下行带来的缺口，这是恒久的。短期来说，应该说房地产行业将近20年的高歌猛进，可以说是在相当水平上透支了未来的房地产行业的生长。所以接下来，在房地爆发长方面，可能就有一个相当大的回调，或者说房地产行业可能会有个停滞，把透支的那部分慢慢地给收回来。 所以，恒久和短期结合在一起，接下来这两三年时间，可能是中国房地产行业最艰难的时候，在这个情况下，房地产调控就尤为重要。 苏剑：目前看，应该是这样。就是说我们要把房地产行业自己的触底反弹和房价的触底反弹要离开，房价触底反弹并纷歧定意味着房地产行业会触底反弹。 苏剑：因为房价它可以调解得很快，降起来很快就掉下来了，好多地方房价掉60%、70%，和岑岭期相比，北京房价也降了30%左右。一般情况下，房地产行业的恢复，比它（房价）可能要晚上一段时间，有可能是一年，有可能是两年，因为房地产行业自己它的调解涉及好多个方面，好比说屋子它至少有个建造周期，但房价调起来没这么麻烦。所以这里边可能就保存这样一个问题。 苏剑：对。因为你生产历程是需要时间的，但房价下跌却可以是非�？斓�，它没有一个生产时间，只要老黎民预期形成，很快就掉下来了。 中国网：我们也注意到最近多地纷纷出台了政策步伐，为房地产行业“解绑”，并且另有一些都会出台了住房以旧换新的政策，那么在您看来，这些政策步伐会对房地产行业或者说房地产市场带来怎样的影响，能不可使楼市回暖？ 苏剑：目前情况下，要回暖很难。因为适才我说了，它这是恒久的趋势和短期的回调叠加形成的这么一个花样。那么在这个情况下，目前能出台的政策只是在延缓它的下行的速度，要直接把它从下跌酿成回升，这个目前做不到，这个我们要认可的一个现实。也就是说，房地产行业的松绑和其他一些支持步伐还需要一步一步地出台，还需要更多的步伐。虽然，我们目前的步伐以及接下来出台的步伐，至少在半年的时间内，应当还只是让它缓和一下，不是说就让它回升，因为现在积攒的问题应该说太多，太严重。 中国网：我们再从购房者的角度来看，我们都知道“买涨不买跌”是大大都购房者在置业时的一个心态，我相信现在也有一大批潜在的购房者正在张望，那么关于他们，您有什么建议？ 苏剑：首先把中国作为一个整体来看的话，应该说房价可能还会进一步下跌，这可能是一个趋势。虽然这也分地段，也分都会。有些都会可能未来怎么着房价都上不来了，因为中国人口流动和城镇化历程中，以及经济结构调解的历程中，它可能会泛起一些都会人口净流出，甚至最终会泛起都会空心化这样的现象，好比说一些资源枯竭性都会，所以结果就是这些都会的房价到时候白送，你都不要。虽然我这只是说了一个极端（案例），也就是说，我们买房的时候，如果作为投资的话，一定要看清它的位置在哪里，不可说是轻易去投资一些生长前途不明朗，或者是很明朗可是往下走的都会，这个要避开。 虽然，作为刚需或改善，这个时候，我个人觉得不要着急。就说是房价下跌可能会很快，可是房价下跌（究竟）之后，它不会立马就往上调，它会有个平台期，等（到了）这个平台期，你看着它稳定了，你再脱手。你现在想抄底的话，纵然抄了，你心里也没底，（担心）没准现在还不是底。所以，我觉得不要着急，如果它真的究竟的话，有足够的时间让你去抄（底）。房地产跟股市纷歧样，因为房地产流动性比较弱一些，就算是它开始回升了，那个时候你买也来得及，回升一点点，也付得起这个价钱，至少你制止了危害。 中国网：您适才提到房地产行业涉及的面很是广，工业链条很长，事关人民群众的切身利益和经济社会的生长阵势，所以恒久以来都是各人关注的热点话题。那么这次中央政治局集会提出要加速构建房地爆发长新模式，要构建这一新模式，政策方面应当如何发力？ 苏剑：首先，我们要弄清楚这个新模式是什么？这个要搞清楚。你搞不清这个，谈政策，那都是白说。应该嗣魅这20多年，尤其是1995年左右住房商品化以来，应该说中国的房地产行业生长得非�？�。刚开始，老黎民的住房比较紧张，所以那时候房地产需求很是大，这也成绩了（房地产行业）这么多年的生长。现在，中国的屋子可以给14亿人住的，你还要想到农村的屋子、小城镇的屋子，包括小县城的屋子，好多年轻人在那买了屋子，其实也是不住的。也就是说，现在中国的屋子从总量上来说已经相当多了，过剩已经是一个大趋势。这个我们要搞清楚。 那么接下来，中国的房地产市场可能会泛起结构性的调解，这个结构虽然是地区结构的调解。也就是说随着人口的流动，有些都会它的生长潜力大一些，对屋子的需求另有，或者还在增加 ；有些都会生长潜力比较小，人口在流出，那么它的屋子过剩就会很严重。所以接下来的新模式，第一步就是结构调解，地区结构的调解。也就是说在那些生长空间比较大的都会，可能还需要进一步增加屋子的供应，在那些屋子已经过剩的都会，就接纳别的步伐，来化解过剩的屋子。这是地区结构的调解。 接下来另有一个就是住房自己的结构调解。以前我们住房的建设，考虑的基本上都是一家三口，没有考虑到会摊开生育，那未来有的家庭可能孩子比较多，两个、三个可能都有，这个时候可能屋子的内部结构也要针对人口结构进行调解。所以这是人口结构（变革）带来的对住房需求的一个变革。虽然接下来好多年轻人（也可能选择）不婚不育，他们可能更喜欢小户型的屋子。也就是说未来的住房需求可能往两个偏向去生长，一个是大户型，一个是小户型。那么屋子的供应可能要越发多样化，要适应未来需求的变革。这是从屋子结构自己（考虑）。 从房地产行业自己呢，我们适才说恒久趋势和短期的透支，导致接下来这几年，中国的房地产市场可能会比较艰难，也就是说以前需求的透支可能（导致）接下来这几年（需求）已经不太多了，所以就面临这样一个超调的情况。 另外一方面呢，就是我们以前房地产行业的生长主要靠建设，开发商盖房，然后卖出去。盖房卖出去这样一个模式，使得它的链条很是长。那么问题是现在屋子总量上已经饱和，已经够用了，那么在这个情况下，房地产行业的生长可能不再是盖房了，而是包括两个方面，一个是房地产效劳业，一个是装修业，向这两个方面来倾斜。也就是说物业治理以及其他相关的住房方面的效劳，可能在房地产行业里边占的比重越来越大，而建筑开发这块，占的比重可能会越来越小。虽然这也是跟兴旺国家越来越相似。中国未来可能也会是这个样子，因为现在住房过剩，商业地产其实在都会里边也基本过剩，尤其是电商生长起来之后。所以对市中心的屋子，尤其是写字楼这类的建筑，可能需求也没那么大了，所以也就是说房地产行业新模式另外一个变革，或者说它的新的地方，就是房地产行业内部的结构也在爆发变革。 博鱼首页 中国网：新模式是不是还要考虑一个方面，就是政府的介入，好比说一些包管性住房的建设？ 苏剑：对，这个就是另外一个问题了。它是属于房地产行业，但它主要是民生政策问题。也就是说包管房它自己很重要，可是包管房应该说在房地产行业里边占的比重应该是比较小的，并且包管房自己它不应该建得条件太好，建得条件太好的话，就到不了需要包管的人手里了。另外就是如果包管房建设太好的话，对其他买商品房的人来说就显得不公正。所以就说是包管房它在整个房地产行业里边，在某些年份它可能很重要，但作为一个新模式来说，它可能影响并不是很大。 苏剑：应该说房地产行业的明天跟兴旺国家现在很相似。在那些国家，他们的房地产行业也一经经历过一段时间的高歌猛进，最后虽然也就进入新的生长模式。像美国、日本这些国家，目前基本上房地产行业都是以房地产效劳业为主而形成的，以二手房的买卖、维护等来展开的，而不再是以建设开发（为主）。然而，从它的占比来说，其实好多国家的房地产行业依然是支柱工业，然后我们要明白，纵然是在兴旺国家，那么人们的住房支出都占到了它的总支出的1/3左右，你想一想，你的消费支出占你的家庭总支出的1/3左右，它是不是个支柱工业？所以它未来应该照旧个支柱工业，只不过作为支柱工业，它内部的内容爆发了变革。所以我们要适应房地爆发长的新模式，就是把房地产行业生长的重点要有一个转移。 �。ū酒谌嗽保罕嗟�/主持：白璐 ；摄像：刘凯 王一辰 ；图片：郑亮 ；后期：王一辰 ；主编：郑海滨）
2024-05-15 16:56:16
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